Основные признаки недвижимости. Сущность и основные признаки недвижимости Основные фундаментальные свойства недвижимости

Определение недвижимости.

Недвижимость – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.

Из ГК РФ: недвижимые вещи – земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. А также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты.

Свойства недвижимости.

Как физические объекты: местоположение, площадь и границы, размер (h, l, V), форма, ландшафт, тип почвы, залежи всевозможных ископаемых.

Как правовые объекты: право собственности, вещные права (наследование, дарение, оперативное управление, аренда , залог и др.).

Как социальные объекты: недвижимость удовлетворяет психофизиологические и интеллектуальные потребности людей.

Признаки недвижимости.

• 1. Абсолютная неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;
• 2. Натурально-вещественная и стоимостная форма недвижимости;
• 3. Сохранение натуральной формы в течение срока эксплуатации;
• 4. Многократное использование недвижимости и бесконечное использование земли;
• 5. Перенос стоимости по мере износа.

Классификация.

• 1. По функциональному назначению: жилые и нежилые, последние, в свою очередь – производственные (предприятия, склады, мастерские, АЗС и др.), коммерческие (офисы, магазины, гостиницы, автостоянки и др.) и социальные (школы, детсады, больницы и др.)
• 2. По происхождению (по воспроизведению): невоспроизводимые (земля, полезные ископаемые), воспроизводимые (всё остальное)
• 3. По степени готовности к эксплуатации: введённые в эксплуатацию и незавершенное строительство.
• 4. По форме собственности: государственная, частная, коллективно-совместная и долевая, недвижимость общественных организаций.
• 5. По отраслевой принадлежности – по отраслям.
• 6. По возможности приватизации – свободно приватизируемые, приватизируемые по решению суда и запрещенные к приватизации.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле. Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.

В российском законодательстве деление имущества на движимое и недвижимое появилось в 1714 году, когда был издан указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В настоящее время правовое понятие недвижимости отражено в ст. 13 ГКРФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». Таким образом, в понятие недвижимости включается не только земельная собственность, но и материальное имущество под поверхностью земли или над ее поверхностью, прикрепленное к данному участку земли.

Например, железные дороги и автотрассы также являются объектами недвижимости.

Главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с земельным участком (стационарность, неподвижность). Большинство объектов недвижимости характеризуется стационарностью, неподвижностью.

Другими отличительными признаками объектов недвижимости являются:

Материальность

Долговечность.

Недвижимость долговечнее практически всех иных товаров, за исключением некоторых видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Объекты недвижимости и сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Права собственности на объект недвижимости должны быть документально оформлены. Существуют различные основания для возникновения прав собственности: покупка, наследование, дарение, физическое владение в течение определенного законом срока и т. д. Однако недвижимость всегда является объектом собственности.

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так как для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) - относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитута).

• 1.1. Понятие недвижимости и его основные признаки.
• 1.2. Сущность объектов недвижимости.
• 1.3. Классификация объектов недвижимости.
• 1.4. Характеристика недвижимости как товара.
• 1.5. Роль и место недвижимости в рыночной экономике.

Понятие недвижимости и его основные признаки

Понятие «недвижимое имущество» впервые появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период в пашей стране понятие «недвижимость» практически не использовалось, а использовалось понятие «основные фонды». В условиях становления рыночных отношений в России понятие «недвижимость» вновь вошло в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением частной собственности на землю и окончательно закреплено Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) (ст. 130 ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, Гражданский кодекс РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права па обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недвижимостью предприятие признается в том случае, если составляющий его имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих объектов являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Формулировка закона об отнесении к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, позволяет в качестве недвижимого имущества назвать:

Промышленные объекты - электростанции, шахты, карьеры

• буровые и эксплуатационные скважины;
• железные дороги;
• придорожные сооружения: мосты, тоннели, переезды, переправы;
• линии электропередач высокого и низкого напряжения;
• объекты водоснабжения: колодцы, колонки, резервуары, отстойники;
• иные здания и сооружения.

Исчерпывающий перечень объектов недвижимости привести невозможно. По мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот он будет увеличиваться.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам , относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты. Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, по в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Недвижимые объекты обладают специфическими признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют сущностные (родовые) и видовые признаки. К родовым признакам недвижимости относятся:

• 1. Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
• 2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах, поверхности и почвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих параметров определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, по и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь, которую «можно посмотреть и потрогать», в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.
• 3. Долговечность. У недвижимого имущества период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров. За исключением отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Кроме основных родовых признаков недвижимости можно выделить и видовые (частные) признаки, которые характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности, особенности объектов по однородным группам.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так как для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеют не только большую экономическую, по и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

• земельные участки;
• участки недр;
• здания;
• объекты незавершенного строительства;
• жилые и нежилые помещения;
• машино-места;
• воздушные суда и др.

Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:

• его материальность;
• индивидуальная определенность;
• удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
• незаменимость;
• наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в т. ч. саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее госрегистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу ст. 222 ГК РФ.

Второй формулировкой — признаком недвижимости из ст. 130 ГК РФ является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая.

Виды недвижимого имущества по ГК РФ

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

1. Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
2. Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

• земельные участки;
• права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Правовой режим земельных участков

Земельный участок — первый в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.

Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:

1. От вида собственности: она может принадлежать государству (РФ, субъекту, муниципалитету), юридическому лицу, гражданину.
2. Целевого назначения, определяемого согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и т. д.

1. Вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Особенностям земельного участка как объекта можно посвятить отдельный материал, т. к. они крайне разнообразны и установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами.

Что является жилой недвижимостью

В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».

Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.

Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ):

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.

Предприятие как объект недвижимости

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

1. Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
2. Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Кондоминиум — это недвижимость?

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).

В качестве примеров можно назвать:

• сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
• автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).

Совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости (ст. 133.1 ГК РФ).

Части ЕНК могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа ФНС в регистрации недвижимости (п. 39 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Свойства недвижимых вещей как экономических объектов

Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:

• высокой стоимостью;
• ограниченным количеством;
• ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
• уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
• наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и т. д.);
• пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
• капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.

Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

Определение понятия недвижимого имущества и его признаков вкратце дается в ст. 130 ГК РФ, подробно раскрывается в юридической литературе. Среди правоведов нет однозначного мнения, что можно относить к недвижимости и какие свойства ей присущи.

Кроме общих видов недвижимости законодатель выделил специфические, объединяющие несколько вещей в одну — предприятие и ЕНК. О том, как совершать сделки с недвижимостью можно прочитать в статьях

Имея земельный участок как составную часть, все искусственные строения (объекты недвижимости) владеют родовыми признаками, которые позволяют отличить их от подвижных объектов. Это:

1. Стационарность, недвижимость . Этот признак характеризуется крепкой физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения вреда, который делает этот объект непригодным для последующего использования.

2. Материальность . Недвижимость всегда функционирует в натурально вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о размерах, форме, поверхности, ландшафте.

3. Долговечность . Срок использования недвижимости выше, чем срок использования всех других товаров (исключением являются отдельные виды ценных камней и изделий из драгоценных материалов).

Кроме общих родовых признаков недвижимости, можно выделить и собственные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объекта недвижимости. Так, практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, земельных участках, сооружениях, поскольку у каждой обязательно будут отличия: расположение относительно других объектов недвижимости, к частям света, к инфраструктуре. Это свидетельствует об уникальности и неповторимости каждого отдельного объекта недвижимости.

Недвижимость владеет повышенной экономической ценностью . Это предопределено тем, что она предназначена для долгосрочного использования и не потребляется в процессе использования. Как правило, недвижимость имеет конструктивную сложность, которая требует значительных расходов на поддержание ее в надлежащем состоянии.

Кроме того, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение , которое может быть производственным и непроизводственным. Объекты, которые имеют производственное функциональное назначение прямо или косвено принимают участие в производстве продукции, предоставлении услуг. Объекты непроизводственного назначения обеспечивают условия для обитания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования .

1.4. Общая классификация недвижимости

С целью анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, то есть выделить те или другие однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах используется классификация объектов недвижимости по разным признакам: физическому, юридическому статусу, назначению, месту расположения, размеру, форме собственности.

Определение понятия “недвижимость” уже предусматривает выделение в ее структуре двух составляющих (а именно, в зависимости от происхождения ): естественных и искусственных объектов недвижимости.

Естественные объекты – земельный участок, леса и многолетние насаждения, участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще “недвижимостью по природе”.

Искусственные объекты составляют две категории – жилье и не жилые помещения. Эта группа объектов еще называется “недвижимостью по закону”.

Рядом с таким делением, недвижимость классифицируется по ряду других признаков, которые способствуют более удачному исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку и применение методов оценки разных категорий недвижимости.

Признаки, по которым проводят классификацию недвижимости чаще всего.

По характеру использования выделяют:

жилые объекты недвижимости: дома, коттеджи, квартиры. К жилой недвижимости относят: малоэтажные дома (до 3 этажей), многоэтажные дома (4-9), дома повышенной этажности (10-20 этажей), высотные дома (свыше 20 этажей). Объектом жилищной недвижимости может быть также кондоминиум, секция, подъезд, квартира, комната, дачный дом;

недвижимость для коммерческой и производственной деятельности: гостиницы, офисные помещения, рестораны, магазины, фабрики, заводы, склады;

объекты недвижимости для сельскохозяйственных потребностей: фермы, сады;

общественные дома и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории);

учебно-воспитательные (детские садики, ясли, школы, институты);

культурно-просветительные (музеи, парки культуры и отдыха, театры, цирк, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

специальные дома и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и тому подобное;

инженерные сооружения (мелиоративные сооружения и дренаж, шахты, тоннели, дамбы, эстокады) и передаточные устройства.

По целевому назначению выделяют: недвижимость для ведения бизнеса; для обитания владельца; для инвестиций; как товарный запас.

По форме собственности : частный, государственный и муниципальный фонд.

По степени специализации :

специализированая недвижимость – недвижимость, которая в силу своего специализированного характера достаточно редко, или никогда не сдается в аренду, не продается на открытом рынке, кроме случаев, когда эта недвижимость реализуется как часть бизнеса, который ее использует (например, нефтеперерабатывающие и химические заводы; электростанции; музеи; библиотеки);

неспециализированная – другая недвижимость, на которую существует спрос на рынке для инвестирования, использования с существующей или другой аналогичной целью.

В зависимости от готовности к эксплуатации выделяют объекты недвижимости введенные в эксплуатацию; те, которые требуют реконструкции или капитального ремонта; а также недостроенные объекты. Недостроенные объекты – это объекты, для которых в установленном порядке не оформлены документы об их принятии в эксплуатацию. Их можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и те, на которых работы прекращены по определенным причинам (консервирование или полное прекращение работ).

В зависимости от возможности воссоздания в натуральной форме выделяют: воспроизводимые объекты недвижимости – дома, сооружения, многолетние насаждения и невоспроизводимые – земельные участки.

Относительно жилых объектов недвижимости возможны разные типологические построения.

Так, в зависимости от длительности и характера использования жилья выделяют:

первичное жилье –постоянное местожительство

вторичное жилье – загородное, которое используется в течение ограниченного времени

третичное жилье – предназначено для краткосрочного обитания (гостиницы и тому подобное).

Относительно условий больших городов принято выделять:

1 ) жилье высокой степени комфортности (элитное жилье) . К такому жилью относятся такие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; кирпичные стены; красивый вид из окон; свободная планировка; общая площадь квартир не менее 100 м2; наличие двух или больше изолированных комнат по конфигурации приближенных к квадрату и большой кухне (площадью не менее 15 кв.м.); круглосуточная охрана; подземный гараж, паркинг, социальный состав обитателей, близко расположены магазины и службы быта.

Для малоэтажных домов котеджного типа, которые входят в состав элитных, характерно: размещение на расстоянии около 1 часа езды от города, кирпичные стены, два или больше уровней застройки, наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2 ) Жилье повышенной комфортности . Для объектов свойственны такие признаки: возможность размещения в разных районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; индивидуальное планирование, минимальный размер квартиры 50-60 кв.м., распределение на жилую и не жилую зоны, большая лоджия, наличие нескольких санузлов; обязательно наличие мест для паркования машин.

Относительно малоэтажных домов, расположенных в пригородной зоне, основными их характеристиками является высокая прочность, долговечность, низкая теплопроводимость стен, обеспеченность инженерными сетями.

3 ) Типовое жилье . Для него характерно размещение в любом районе города, соответствие архитектурно планировочных параметров современным строительным нормам и правилам.

Для малоэтажной пригородной застройки важны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4 ) Жилье низких потребительских качеств . Требования к этому типу жилья достаточно небольшие, потому допускается, расположение в непрестижных районах, отдаленность от основных транспортных коммуникаций, размещение в первых этажах домов, заниженые архитектурно планировочные характеристики и тому подобное.

Приведенная классификация учитывает преимущества целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности.

Агентства недвижимости в основу классификации объектов жилищной недвижимости закладывают две группы факторов:

с одной стороны, это факторы, которые характеризуют жилье: общая площадь, этаж, высота потолков, стоимость;

из другого, это факторы, которые характеризуют место расположения и окружения: зона, район, улица, близость к деловому центру, транспортным остановкам.

Кроме приведенных классификаций объектов недвижимости можно встретить и другие типологические характеристики недвижимости по иным признакам.